Wie stellt man sicher, dass Mietverträge transparent sind?

Wohnungen zu suchen, ist kein leichtes Unterfangen: Neben einer Unzahl von Konkurrenten, die die Traumwohnung im angesagten Stadtteil strittig machen, hat man oft mit sehr hohen Mieten zu kämpfen und teils gar mit betrügerischen Machenschaften. Hat man all diese Hürden sorgsam umschifft, das neue Zuhause gefunden, das auch bezahlbar ist, steht die letzte Schwierigkeit vor der Tür – der Mietvertrag muss unterschrieben werden.

Für viele Leute ist der einzige Kontakt mit Juristendeutsch bei der Unterzeichnung des Arbeitsvertrages und eines Mietvertrages. Oft findet man Verträge vor, die von Verklausulierungen nur so strotzen und alles andere als leicht zu verstehen sind. Viele Laien geben auf, lesen das Dokument nur halbherzig durch und sind sich schlussendlich gar nicht sicher, ob sie über den Tisch gezogen wurden.

Der Vertrag

Ein Mietvertrag kann zwischen allen Parteien geschlossen werden, welche in der Wohnung leben werden. Dies können zum Beispiel Lebenspartner sein, Eheleute oder auch Studenten, die gemeinsam eine WG begründen. Dies bedeutet grundsätzlich auch, dass eine Vertragsauflösung von allen Parteien unterzeichnet werden muss.

Beim Vertragsgegenstand, der Wohnung, sollte darauf geachtet werden, dass diese detailliert ausgeschrieben wird: Wie viele Zimmer, wie viele Quadratmeter? Gehört ein Keller dazu? Ein Garagenstellplatz?

Befristungen sind in Deutschland nur ausnahmsweise möglich und strikt geregelt, in der Schweiz ist dies anders, da sieht das Gesetz eine Unterscheidung zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen vor.

Ein häufiger Streitpunkt stellen die verursachten Schäden, respektive die Abnutzung dar: Ein Vermieter darf nicht fordern, dass Wohnungen alle so und so viele Jahre renoviert werden muss, denn ein konkreter Renovationsbedarf muss gegeben sein. Man kann aber Fristen setzen, die «im Allgemeinen» gelten, so, dass man zwar festschreibt, wann unter normalen Umständen renoviert werden muss, aber eben nicht wann genau, sondern so, dass diese Frist angepasst werden kann, wenn beispielsweise ein Zimmer selten benutzt wird. Muss eine Renovation durchgeführt werden, so hat diese in «mittlerer Art und Güte» zu erfolgen, wie dies der Gesetzgeber nennt.

Aus diesen Gründen sollte man unbedingt ein ausführliches Übernahmeprotokoll erstellen.

Nebenkosten

Ein grosser Budgetposten ist bei den meisten Wohnungen sind die Nebenkosten. Vielfältig aufgesplittet ist auch dieser Punkt schwierig zu durchschauen für den ungeübten Laien. Um Wohnungen vergleichbarer zu machen, hat der deutsche Mieterbund einen sogenannten «Betriebskostenspiegel» entwickelt. Dieser ist sehr aufwendig gemacht und hält neben Wasser, Heizung und Strom, eben auch Kosten für den Hausmeister, für die Müllentsorgung, Kabelfernseher und so weiter, bereit. Dies ist ein bedeutender Schritt für Mietende – man hat ein benutzerfreundliches Werkzeug zur Hand, um herauszufinden, ob der Vermieter auch tatsächlich fair ist. Gerade, wenn man in eine andere Gemeinde umzieht oder sogar in ein anderes Bundesland ist man mit den lokalen Kosten nicht vertraut, dies bietet dem Vermieter viel Raum zur Selbstbereicherung.

Aber auch für Vermieter ist der Einsatz dieses Betriebskostenspiegels lohnenswert, denn wer würde nicht gerne Einsparungspotential ausschöpfen?

Und schliesslich kann man Transparenz schaffen, indem man einen unabhängigen Experten hinzuzieht. Diese Person, sei es ein Anwalt, oder ein Berater eines Vereins, der Mietende schützt, kann beurteilen, ob der Vertrag rechtmässig ist und fair gegenüber dem Laien. Denn, was einmal unterschrieben und gesetzlich zulässig ist, kann auch der beste Anwalt der Welt nicht ungeschehen machen.

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Wie verhindere ich Mietbetrug?

Mit dem steigenden Bedarf an vor allem bezahlbaren Wohnraum, nimmt die Zahl der Betrüger auch zu. Besonders die grossen Städte Deutschlands weisen eine hohe Penetration an Betrugsangeboten aus. Diese gilt es als Inserent zu erkennen.

Durch das Internet werden heute viele Wohnungen an den Mann oder die Frau gebracht. Viele Portale scheren sich um die Gunst der Mieter und Vermieter. Die meisten haben eine Warnfunktion, um die Besucher auf die steigende Anzahl seltsamer Angebote aufmerksam zu machen und die Leute zur Wachsamkeit aufzurufen.

Eine Wohnung nahe des Jungfernsteigs in Hamburg, 35 Quadratmeter für nur 365 Euro warm? Genau so ködern Betrüger gutgläubige Menschen. Denn natürlich gab es in Tat und Wahrheit kein solches Angebot. Wenn man sich auf solche Inserate meldet, ändert die Kontaktperson plötzlich den Namen und aus Heinrich Meyer wird Van Meillen. Die Antwort auf das Interesse erfolgt dann oft in gebrochenem Deutsch und aus verschiedenen, doch meist plausiblen Gründen ist der Eigentümer nicht vor Ort und kann die Wohnung nicht gemeinsam mit dem Interessenten besichtigen. Oftmals wird dann nach einem Depot gefragt, dass via WesternUnion oder einer prepaid Kreditkarten irgendwo ins Ausland geschickt werden soll und dass der Eigentümer der Person vertraue und gerne einen Vertrag Und dieses Geld ist nahezu in allen Fällen für immer verschwunden.

Treffen tut dieses Vorgehen nicht ausschliesslich Grossstädte, auch Studentenstädte sind häufig betroffen. Hier haben die Betrüger oft leichtes Spiel, denn zum einen sind Studenten oft relativ budgetgebunden und je näher der Studienbeginn kommt, desto grösser ist die Not. Und zudem: Wer würde im familiären Umfeld einer Börse für WG-Zimmer Böses ahnen?

Wie kann man sich also gegen einen solchen Betrug schützen? Man sollte auf jeden Fall verschiedene Mietangebote einer Nachbarschaft vergleichen, denn wenn eine ähnlich grosse Wohnung viel weniger kostet, obwohl sie einen vergleichbaren Ausbaustandard hat, spricht dies dafür, dass hier nicht alles mit rechten Dingen zu und her geht. Ebenfalls sollte alle Alarmglocken läuten, wenn ein Inserent Vorauskasse fordert, ohne dass die Wohnung besichtigt werden kann.

Hat man einmal die Hürden der Wohnungsinserate genommen, steht man vor einer weiteren potentiellen Gefahrenquelle: Den Verträgen. Viele Vermieter benutzen verklausulierte Sätze, die ein Laie vielleicht nicht genau liest. Oftmals werden dann lange Mietfristen eingetragen, die im Prinzip im Widerspruch zum Gesetz stehen, durch die Annahme bei Vertragsunterschrift aber trotzdem rechtmässig sind, da die Vertragsparteien zugestimmt haben. So ist es durchaus zulässig, die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu verändern und beispielsweise die Frist auf drei Monate ab Ende des Quartals auszudehnen.

Und selbstverständlich sollte man eine ausführliche Mängelprüfung mit dem Vermieter vornehmen und alle möglichen Streitpunkte niederschreiben. So spart man sich bei einem Auszug sehr viele Probleme.

Auch sollte man sich über die Rechte und Pflichten informieren, denn ziemlich vieles ist geregelt und man sollte sich mit dem Vermieter gut stellen, denn wie immer: Kommunikation ist alles.

Schliesslich hat aber auch der Vermieter einige Risiken, welche man beachten sollte: Nicht jeder Mieter ist solvent und kann tatsächlich die Miete problemlos stemmen. So ist es mittlerweile gang und gäbe eine Bonitätsprüfung zu Rate zu ziehen, bevor man sich für einen Mieter entscheidet.

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Sollte man in die Immobilienvermietung investieren?

In den letzten Jahren sind Kurzzeitvermietungsportale sehr populär geworden. Airbnb, zum Beispiel, hat in vielen Städten für Furore gesorgt, denn der Wohnraum ist an sich knapp und überteuert. Zusätzlich angefeuert wird diese Entwicklung durch die Weitervermietung an Wochenendgäste. Diese Vermietungen sind natürlich lukrativ und für die Gäste oft günstiger als Hotelübernachtungen.

Ebenfalls muss man beachten, wie sich die Volkswirtschaft entwickelt. Geld ist im Moment sehr billig zu haben, dies führt dazu, dass natürlich auch Kredite günstig zu bekommen sind, viele Leute, die es sich unter «normalen» Umständen keine Häuser hätten leisten können, haben durch den Überfluss an Geld die Chancen Immobilien zu erwerben. Dies hat Auswirkungen auf den Mietermarkt, da natürlicherweise dann die Nachfrage nach Mietwohnungen sinkt, wenn viele Leute nach kürzerer Zeit eine Wohnung kaufen können.

Lohnt es sich denn, in eine Immobilie zu investieren, die man nicht bewohnen, sondern lukrativ vermieten möchte?

Insbesondere in deutschen Grossstädten ist das Angebot an Wohnungen sehr knapp und entsprechend einträglich ist es, dort eine Immobilie vermieten zu können. Ich denke hier an München oder Hamburg: Man muss sehr lange warten bis man eine Wohnung findet, bei der man auch tatsächlich den Zuschlag als Mieter bekommt.

In Berglagen ist die Vermietung als Ferienwohnung einträglich, mit den neuen Medien ergeben sich natürlich auch neue Möglichkeiten und man kann den saisonalen Leerstand etwas besser bekämpfen. Lebt man selbst allerdings ein paar Hundert Kilometer weg, ist der Verwaltungsaufwand gross oder man muss sich extern organisieren und jemand für Reinigung und Übergabe beschäftigen.

Gerade in strukturschwächeren Regionen klingt ein Wohnungskauf verlockend, denn die Preise der Wohnungen sind signifikant tiefer als in Metropolgegenden. Doch muss man beachten, dass die Wahl eines solventen Mieters der Schlüssel zum Ganzen ist und ein Mietausfall von einem oder zwei Monaten bereits das ganze Jahr durcheinander bringt. Dennoch ist der Kauf einer Immobilie heutzutage oft die einzige Möglichkeit, grössere Summen vernünftig anzulegen. Andere Anlagen erzielen nicht unbedingt signifikante Gewinne. Deshalb kommt man laut Finanzexperten kaum umhin, sich in irgendeiner Form an Wohnungen, Häusern oder Büroflächen zu beteiligen.

Eine Wohnung insbesondere als Investition zu benutzen, lohnt sich besonders dann, wenn man diese vermietet, da man so nicht auf den Kosten des Objekts «sitzen bleibt». Oftmals reicht nämlich die Miete aus, die Hypothek zurückzubezahlen und oft bleibt sogar noch ein Überschuss, den man zur Finanzierung der Wohnung benutzen kann, in der man lebt. Man sollte darauf achten, dass die Rendite drei Prozent nicht unterschreitet. Auch muss man beachten, dass man natürlich Steuern zahlen muss auf die Mieterträge. Es lohnt sich, vorab einen Steuerberater hinzuzuziehen, um sich darüber zu informieren, wie sich ein Erwerb auf die eigene Situation auswirkt.

Man muss nicht zwingend in eine neue Immobilie investieren: Oftmals hat ein älteres Gebäude eine ähnlich gute Bausubstanz wie ein Neubau. Man sollte sich aber vor dem Kauf genau informieren und sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen aushändigen lassen, um zu prüfen, was seitens der Mitmieter bemängelt wurde.

Findet man eine Wohnung in hübscher Lage, in der Menschen gerne wohnen, steht einem erfolgreichen Investment nichts im Wege.

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